尊敬的纳税人：为了加强我市存量房税收征管工作，普及存量房税收知识，我们编印了这本小册子，阐述了应用房地产估价技术加强存量房税收征管工作的概念、基本原理，并对我市存量房税收征管工作作了简要介绍，希望得到您的理解和支持！
一、什么是存量房？
存量房严格意义上来讲是存量资产，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也叫“二手房”。按照市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括个人手上的房屋、开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块。 近年来，随着房产市场的蓬勃发展，存量房交易日趋活跃，规范存量房交易行为、强化存量房税收管理显得尤为必要。
二、什么是存量房批量评税技术？
房地产批量评税技术是根据《中华人民共和国税收征管法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定的计税原则，由税务机关采用市场法等估价方法，以计算机信息技术为手段，通过建立评估模型，按照规定的程序，对存量房进行价格评估，得出存量房交易价格估值，将估值下浮一定比例后，形成存量房计税价格。在纳税人对存量房进行交易时，将纳税人申报的成交价格与计税价格进行比较，对于成交价格高于计税价格的，按照成交价格计税；对于成交价格明显低于计税价格的，按照计税价格征税。
三、存量房批量评税的目的和意义
2009年以来，财政部和国家税务总局在全国范围部署开展应用房地产批量评税技术加强存量房税收征管工作，这是遵照党的十七大和国家“十二五”规划关于深化财税体制改革、强化房地产市场调控的一项立足当前、着眼长远的重要举措。应用房地产评税技术加强存量房税收征管，有利于建立存量房纳税申报评估机制，防范“阴阳合同”形成的税收风险，进一步树立广大纳税人依法诚信纳税的意识；有利于依法治税，堵塞税收漏洞，营造依法、公平纳税的税收环境；有利于提高征管效率，简化办税流程，全面提升存量房交易税收征管水平，促进兰州市房地产市场健康发展。
四、存量房批量评税的法律依据
开展存量房评税工作，是税法赋予税务机关的职责。这项工作的主要法律依据有：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定：“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”；《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”；《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）&Pide;（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”
五、存量房批量评税技术在我市的开展和应用
在市政府应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管工作领导小组的精心部署和领导下，全市存量房批量评税工作于2011年9月开始启动，于2012年6月30日如期完成。
1、评估程序
我市存量房批量评税采用世界上成熟通用的标准技术和方法，选择市场法，按照收集数据-建立模型-运用模型进行多元回归分析-修正结果-产生评估价格的程序，应用计算机批量估价技术，建立了一套科学、完整的存量房交易价格评估体系。
2、评估软件的开发
我们应用了国家税务总局推荐的杭州版《存量房交易价格核定系统》，在杭州版批量评税软件的基础上，结合兰州市的实际情况进行了本地化改造，与软件公司合作研发了《兰州市存量房基准价批量评估系统》。
3、数据采集
兰州市地税局与市政府采购中心积极沟通协调，经兰州市财政局批准，采用公开招标、部门集中采购的政府采购模式，依据《中华人民共和国招标投标法》，将兰州市评税区域划分为11个标段，2012年2月23日面向全市进行公开招标确定了7家资质优良的房地产中介机构，负责各评税标段的数据采集、现场勘查、收集每一幢楼的房产信息。同时公开招标确定了监理机构，负责监督各评税标段的数据采集工作。截止2012年6月底，共采集到兰州市五区三县（含兰州高新开发区、兰州经济开发区、兰州新区、九洲开发区）、11个评税分区、68个街道、 309个社区、13091幢住宅楼，包括面积、楼层、朝向、结构信息的数据和照片等详细资料。
4、专家论证
为保证评估的科学性、规范性、公正性和准确性，兰州市地税局聘请了经验丰富、资质深厚、业绩突出的7名专家，成立了存量房批量评税工作专家咨询组，对兰州市存量房批量评税项目需求、信息采集、特征变量量化、修正体系等具体内容提供指导。召开专家论证会，审定各项特征变量和修正系数的取值规则及赋值标准，最终确定各项特征变量及取值方案，并对各项特征变量进行赋值，同时生成面积、楼层、朝向三项修正系数表。对于采集的交易样本数据、房屋信息、基准价修正数据、数理模型和评估公式，均由专家论证予以确认。
5、存量房税收交易系统简介
在软件公司配合下，兰州市地税局将采集到的评税分区，将采集到的楼栋信息包括所有特征变量值等所有房屋信息，导入《存量房基准价批量评估系统》软件中，通过计算批量评估出兰州市每一栋住宅楼标准房的基期基准价格。各注册房地产估价师根据评估经验，以及兰州市房地产市场的实际状况，对基期基准价进行了修正，然后将数据导入《房地产交易计税价格核定系统》，经过校验、模拟运行，并经甘肃省地方税务局批准、兰州市人民政府确认后将于近期正式启动运行该系统。今后，纳税人办理房产交易手续，就由该系统对纳税人交易的存量房进行价格估值，按照核定计税价格征税。
六、存量交易计税价格争议处理办法
纳税人对《房地产交易计税价格核定系统》核定的计税价格有异议的，按照《兰州市存量房交易计税价格争议处理办法》，应在15个工作日内以书面形式向主管税务机关提出申请，报送《兰州市存量房交易计税价格争议处理申请表》，陈述申请理由并提供相关证明材料。经主管税务机关审核后，委托在兰州市注册登记且拥有二级以上房地产评估资质的评估机构进行评估（税务机关认可的房地产评估机构），出具公开市场价值的评估报告，由税务机关重新审核，在10个工作日内作出争议处理决定。纳税人对税务机关重新核定的结果仍有异议的，依照《中华人民共和国税收征管法》的规定，先行缴纳税款后在60日内向上级机关提出行政复议。